借り上げ家賃の減額説明がいよいよ義務化!

 

 不動産会社とオーナーがサブリース契約を結ぶ際に、 『保証家賃の減額』について説明することが義務化されました。

 

なぜ今、新たなルールが設けられたのでしょうか。

それは、サブリース契約のトラブルが急増しているからです。

 

この5年間でなんと477件も相談が日本住宅性能検査協会に寄せられたのです。

 

そこで今回のコラムでは、実際に起きたサブリースのトラブル事例を元に、サブリース契約の実態と注意点についてお伝えしていきます。

 

サブリース契約とは、不動産会社がオーナーから物件を借り上げる契約のことを言います。

 

そして、不動産会社はオーナーから借り上げた物件を第三者に貸し出します。

 

不動産会社が借り上げてくれるので、オーナーにとっては、空室や滞納といったリスクを気にせず、安定した賃貸経営をすることが可能です。

 

ただし、オーナーが直接物件を入居者に貸し出す場合に比べて、不動産会社から受け取る家賃収入額はおよそ10%程度低くなります。

 

家賃収入は多少減りますが、その分、空室リスク等から解放されるのであれば、特別問題のある契約とは思いませんよね。

 

ここでトラブルのもとになっているのが、不動産会社から受け取る保証家賃です。

 

この保証家賃は、その金額がいつまでも変わらないわけではありません。

経済状況の変化などによって、保証家賃額は減らされることがあります。

 

物件の築年数が浅いうちは、わずかな減額で済むかもしれません。

 

しかし、築10年以上が経ち、いよいよ空室リスクが顕在化してきた頃、大幅な減額を要求されるケースがあるのです。

 

サブリース契約の詳しい説明を受けず、アパートを建てたオーナーからの苦情が相次ぎました。

 

いよいよ監督官庁である国土交通省も動き出し、9月1日から、サブリース契約における保証家賃の減額リスクの説明が義務化されました。

 

いまはまだ、「賃貸住宅管理業登録制度」に参加する3,735社だけのルールとなりますが、これによってサブリース契約のトラブルが減ることが期待されています。

 

ただ、今回の説明義務は保証家賃の減額だけですが、実はサブリース契約のトラブルは家賃の減額だけではありません。

 

サブリース契約の解約トラブルも大きな問題です。

 

「不動産会社から家賃6ヵ月分の違約金を請求された。違約金を支払わなければ、本当にサブリース契約解除はできないのか。」

 

先日、このような相談をいただきました。

きっかけとなったのは、サブリース契約の保証家賃の減額です。

 

不動産会社から保証家賃を5万3千円から4万3千円に減額したいという、申し入れがありました。

 

物件は築33年と築年数は経っていますが、渋谷にも近く、若者の人気の街「三軒茶屋」駅から、徒歩7分という好立地のアパートです。

 

当社が査定した家賃は6万円でした。

4万3千円では、1万7千円も低くなってしまいます。

 

 しかも、保証家賃の見直しはこれが初めてではなく、半年前にも見直したばかりでした。

 

そこで、今回はさすがに断ることにしたのですが、翌月の口座に振り込まれた金額を確認すると、なんと4万3千円だったのです。

 

あまりにも一方的過ぎる不動産会社の対応に、我慢も限界に達しました。

 

不動産会社に解約を申し出ると解約違約金として家賃6ヵ月分、約30万円を請求されたのです。

 

 『6ヵ月分の家賃を違約金として支払わなければならない。』

 

サブリースの契約書にもしっかりと明記されていました。

 

このような高額な違約金や厳しい解約条件が、サブリースの契約書に盛り込まれていることは、決して珍しいことではありません。

 

こちら側からの解約には高いハードルを設けながら、オーナーが保証家賃の見直しに応じなければ、いつもで契約を解除できるなど、不動産会社には都合の良い条件が書かれているケースがあるのです。

 

オーナーから解約を申し入れても、契約内容を盾に認めず、築年数が経ち、サブリースで利益を上げられなくなったら、一方的に不動産会社から契約解除を要求されるという悪質なケースの相談を受けたこともあります。

 

そのほかにも、解約後に入居状況を確認してみると、アパートは空室だらけだったり、入居者の誰にも連帯保証人が付いていなかったこともあります。

 

このようにサブリース契約には、保証家賃の減額だけではなく、解約時にもトラブルの火種が眠っています。

解約でトラブルにならないよう、契約書の解約条項は必ず確認しておきましょう。

 

サブリース契約を結んだからとって、不動産の空室リスクがなくなったわけではありません。

 

その空室リスクは契約相手である不動産会社が担っているのです。

そして、築年数の経過とともに空室リスクは増大していき、それは保証家賃の減額という形で現れます。

 

やがて、不動産会社がリスクを負担しきれなくなったときに、一方的な契約解除という形でリスクがオーナーに跳ね返ってくることもあるのです。

 

こうした事態を避けるためには、賃貸需要の旺盛な東京23区の駅から10分以内の

マンションを選ぶことです。

 

もともと空室リスクが少ない、好立地の不動産であれば、サブリース契約で空室リスクを負担してもらう必要もありません。

 

サブリース契約だから安心といって、安易に頭金ゼロで多額のローンを組み地方や郊外の1棟アパートに投資をすることは、将来大きなリスクを抱えることになります。

 

不動産投資を始める前には、本当に将来にわたって賃貸需要が見込める立地なのか、冷静な目で見極め、そして判断することがなにより重要です。

 

【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp

【URL】http://www.nihonzaitaku.co.jp/

【発 行】株式会社 日本財託

        TEL:03‐3347‐2411 FAX:03‐3347‐2300

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