【大谷 義武】オーナー社長のための収益物件活用術 会社の経営安定個人資産を防衛

 

経営者がアパート経営をするためのノウハウが書かれた著作。

著者は、収益物件を用いた資産形成をサポートする株式会社武蔵コーポレーション社長。管理戸数4800戸、入居率96%の同社のノウハウがつまった内容となっています。

不動産には興味のない私が読んでも、とても勉強になりました。

 

オーナー社長にアパート経営が必要なわけ

著者が、オーナー経営者に収益物件の活用をすすめる理由。

それは、本業を支えるスペアタイヤとして収益物件を経営することによって、本業を安定させること。

 

本業は、いわば「労働収入」です。

中小企業の場合、経営者本人が働かなくては会社の存続は見込めません。

もし災害があったら。

もし経営者が病気やケガで働けなくなったら。

 

そんなときの保険となるのが、アパート経営の事業です。

 

ネガティブな要因ばかりではありません。

本業が好調なときにも、収益物件としてのアパート・マンションには減価償却という帳簿上の費用計上ができるため、節税効果が見込めます。

 

「労働収入」である本業を、「権利収入」である収益物件の経営でサポートする。

 

これがオーナー経営者にとって、アパート経営が良い理由です。

 

収益性を選ぶか、土地値を優先するか

また物件選びのポイントが、わかりやすく説明されていて、とても勉強になります。

 

物件の価格というのは、「収益性」と「資産価値(土地値)」によって決まります。

 

「収益性」とは、その物件から得られる年間の家賃収入と、期待利回り(キャップレート)のこと。

 

「資産価値(土地値)」とは、ずばり土地の価格です。

 

これら二つの評価が組み合わされて物件の価格が決まります。

 

収益性の高い物件は地方都市に多く、毎月の家賃収入を多くとりたい場合向け。

ただし、収益性は建物の魅力で家賃が上下するため、キャップレートが下がると物件の評価も下落します。

 

一方の資産価値の高い物件は、流動性の高い首都圏に多く、物件の価値は土地値より下がることはないため、物件価値に占める土地値が大きいほど、価格が下がらないということになります。

 

本業の経営状況に応じて転売することで節税効果や事業承継効果を狙うなら、資産価値の高い物件がおすすめ。

 

世の中から遅れた業界・不動産業

物件の取得・管理を任せる管理会社を選ぶポイントも紹介されています。

 

現在の多くの管理会社は、オーナーのためではなく、管理会社の利益のために業務が行われています。

 

そのため、自社の仲介会社で空室を売るため、販売の間口が狭まってしまい、空室を埋めることができません。

 

空室が多い現状では、より多くの販売店に空室を扱ってもらうことが重要だと指摘します。

 

そのため、管理に特化した「プロパティマネジメント」会社を選ぶべき。

もちろん実績も重要です。

 

不動産取得は借入で

オーナー経営者が収益物件を取得する場合、借入で購入することができます。

 

購入する不動産が担保となるからです。

これはわかりますよね。

 

借入に関する情報も、事例をまじえて解説してあり、金融機関との付き合い方がわかります。

 

税務処理についての情報なども豊富で、アパート経営に関心がない方にも、おすすめです。

 

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